Editorial - 1/2010

Liebe Leserinnen und Leser,

viele von Ihnen werden über das neue Format unserer ImmoStR überrascht sein. Nachdem wir ImmoStR seit 2005 als Loseblattsammlung herausgegeben haben, präsentieren wir Ihnen nun eine Zeitschrift. Das neue, größere Format bietet den Vorteil, dass die Zeitschrift übersichtlicher und leichter zu lesen ist. Auch das Einsortieren in ein Loseblattwerk erschien uns nicht mehr notwendig, da bereits seit einiger Zeit der gesamte Inhalt des ImmoStR in einer Datenbank online abrufbar ist.

ImmoStR richtet sich nicht nur an Rechtsanwälte und Steuerberater, die Mandanten bei Immobiliengeschäften beraten, sondern auch an die Immobilienunternehmen selbst. Daher ist es uns besonders wichtig, Themen verständlich darzustellen und Hinweise für die praktische Umsetzung zu geben. Wie bisher wird die Zeitschrift viermal im Jahr erscheinen und über die praxisrelevanten Entwicklungen auf den Gebieten des Immobiliensteuerrechts berichten. Dabei werden sich unsere Aufsätze mit aktuellen Problemen beschäftigen und Gestaltungsmöglichkeiten darstellen, die sich aus der Gesetzgebung oder Rechtsprechung ergeben. Anschließend stellen wir Ihnen in straffer und leicht lesbarer Form bedeutsame Gerichtsentscheidungen und deren Folgen für die Immobilienwirtschaft vor. Den Schluss bilden aktuelle Anweisungen der Finanzverwaltung.

Die Herausgeber WP, StB Gregor Kunz und RA, StB Gerhard Schmitt sind Partner der Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft RÖVERBRÖNNER GmbH & Co. KG und verfügen über langjährige Erfahrungen in der Immobilienwirtschaft. Hans-Joachim Beck, der Begründer der ImmoStR, war bis 2009 als Vorsitzender Richter am Finanzgericht Berlin-Brandenburg tätig. Er hat bereits viele Fachbücher und Fachaufsätze zum Thema Immobiliensteuerrecht geschrieben.

Inhaltsüberblick

Für die Modernisierung einer denkmalgeschützten Immobilie, kann ein Investor erhöhte Absetzungen nach § 7 i EStG geltend machen, wenn er dem Finanzamt eine Bescheinigung der zuständigen Behörde vorlegt. Nachdem Finanzämter die Steuerbegünstigung bisher auch vorläufig gewährt haben, lehnen sie dies jetzt aufgrund einer Verwaltungsanweisung aus 2008 ab. Wie VRiFG H.-J. Beck in seinem Beitrag darlegt, ist diese Vorgehensweise rechtswidrig.

Photovoltaikanlagen haben eine zunehmende Verbreitung erfahren. In dem Beitrag von RA, StB B. Schult werden die wesentlichen Steueraspekte für den Betrieb dieser Anlagen mit Hinweisen auf die dazu vorliegenden Erlasse der Finanzverwaltung aufgezeigt.

Werden Modernisierungsmaßnahmen in den ersten drei Jahren nach Anschaffung des Grundstücks durchgeführt, gilt die Sonderregelung des § 6 Abs. 1 Nr. 1 a EStG, wonach Kosten zu aktivieren sind, wenn sie in der Summe mehr als 15 % des Gebäudewertanteils der Anschaffungskosten betragen. Nunmehr hat der BFH entschieden, dass auch Kosten für Schönheitsreparaturen in die Summe der Baukosten einzubeziehen sind, wenn sie in einem Zusammenhang mit der Modernisierung stehen. Häufig sind die Kosten einer anschließenden Renovierung daher der Tropfen, der das Fass zum Überlaufen bringt. Einzelheiten hierzu stellen VRiFG H.-J. Beck und RAin J. Mähl anhand von Beispielen dar.

Bei gemischt genutzten Gebäuden, die den Vorsteuerabzug nur teilweise zulassen, müssen die Vorsteuern entsprechend aufgeteilt werden. Dabei ist eine Aufteilung nach Ausgangsumsätzen oft vorteilhafter als eine Aufteilung nach der vermieteten Grundfläche, da Gewerbemieten je m2 i.d.R. höher sind als Wohnungsmieten. Einige Finanzgerichte zweifeln nun auch an, dass die Regelung des § 15 Abs. 4 Satz 3 UStG, wonach bei der Aufteilung grundsätzlich nicht der Umsatz-, sondern der Flächenschlüssel maßgeblich ist, mit dem Europarecht vereinbar ist. RA T. Pelzer erörtert diese Rechtsfrage in seinem Beitrag näher.

Durch die Änderung des § 3 a UStG zum 1.1.2010 liegt der Ort der Leistung bei Dienstleistungen an ausländische Unternehmer nunmehr grundsätzlich nicht mehr im Inland, sondern im Ausland. Eine Ausnahme gilt für Leistungen im Zusammenhang mit einem Grundstück, welche gemäß § 3 a Abs. 3 Nr. 1 UStG dort ausgeführt werden, wo das Grundstück liegt. VRiFG H.-J. Beck und RAin J. Mähl stellen die alte und neue Rechtslage dar, untersuchen, welche Leistungen unter § 3 a Abs. 3 Nr. 1 UStG fallen, wie die Rechnungen aussehen müssen und welche neuen Meldevorschriften zu beachten sind.

Nach der Erbschaftsteuerreform genießen Betriebsvermögen nur dann weitgehende Privilegien, wenn das Vermögen maximal zu 50 % aus vermieteten Immobilien besteht. Da bei Wohnungsunternehmen die vermieteten Grundstücke jedoch nicht als schädliches Verwaltungsvermögen gelten, können nun gewerblich geprägte Personengesellschaften gestaltet werden, die in vollem Umfang erbschaftsteuerfrei sind, obwohl sie ausschließlich Grundstücke vermieten. Welche Einzelheiten berücksichtigt werden müssen und ob die Rechtslage insoweit gesichert ist, behandelt der Beitrag von RA, StB B. Schult und RA J. Großkopf.

Ende 2008 entschied der BGH, dass die GbR als solche grundbuchfähig ist. Da dies in der Praxis zu erheblichen Schwierigkeiten führte, hat der Gesetzgeber zum 18.8.2009 die Rechtslage neu geregelt, so dass jetzt wieder sämtliche Gesellschafter ins Grundbuch eingetragen werden müssen. Mit den gesetzlichen Änderungen und den Besonderheiten des Grundbuchverfahrens befassen sich RAin, StBin I. Otte und RAin J. Mähl.

Bisher sind viele Umstrukturierungen von Konzernen an der Grunderwerbsteuer gescheitert. Nun sind mit Wirkung zum 1.3.2010 nach der sogenannten Konzernklausel des § 6 a GrEStG Umwandlungen i.S.d. Umwandlungssteuergesetzes von der Grunderwerbsteuer befreit. Der Beitrag von RA P. Wolff und S. Riemann stellt die Intention des Gesetzgebers, die einzelnen Voraussetzungen und die Vorbehaltensfrist dar und zeigt praktische Auswirkungen auf.

Jetzt hat auch das Land Sachsen-Anhalt den Grunderwerbsteuersteuersatz von 3,5 % auf 4,5 % angehoben. Gründe und Auswirkungen der Steuererhöhung werden von RA P. Wolff und A. Krampe dargestellt.

Aktuelle Neuigkeiten, die uns kurz vor Redaktionsschluss erreicht haben:

Nach einem Gesetzesentwurf zur Umsetzung steuerlicher EU-Vorgaben (BTDrs. 17/506) soll die bis 2006 geltende Vorschrift des § 7 Abs. 5 EStG über die degressive AfA auch für Gebäude im EU-Ausland gelten.
Eine Arbeitsgruppe verschiedener Bundesländer hat eine Studie vorgelegt, nach der eine am Verkehrswert orientierte Grundsteuer möglich ist. Für die Wertermittlung soll ab 2012 eine ausreichende Datenmenge zur Verfügung stehen. Das Verfahren soll kostengünstiger sein und bei Eigentümern und Mietern auf mehr Akzeptanz stoßen.
Die Finanzverwaltung hat am 15.2.2010 ein neues Schreiben zu § 35 a EStG (Haushaltsnahe Dienstleistungen) veröffentlicht, in welchem u.a. eine tabellarische Aufstellung der begünstigten und nicht begünstigten Leistungen enthalten ist.

Wir wünschen Ihnen eine anregende und kurzweilige Lektüre und freuen uns über Ihre Kommentare und Beiträge.

Ihre Herausgeber

Hans-Joachim Beck
Gregor Kunz
Gerhard Schmitt